x
Dotaz:
Jeden člen našeho bytového družstva nám zaslal písemný požadavek, aby mohl nahlédnout do účetnictví. Můžeme takovému požadavku vůbec vyhovět nebo jej máme zamítnout?
Odpověď:
V případě, pokud má družstvo zřízenu kontrolní komisi, nemá člen družstva ze zákona právo na statutárním orgánu vyžadovat dokumenty např. účetní doklady a nahlížet do nich, pokud tuto věc konkrétně neupravují a neumožňují stanovy vašeho družstva. Podle § 715 ZOK veškerou činnost družstva kontroluje kontrolní komise družstva, projednává stížnosti členů a jejich požadavky a také může požadovat jakékoliv informace a doklady o hospodaření družstva na představenstvu družstva. Člen družstva se pak musí obrátit na kontrolní komisi družstva a s ní své požadavky projednat.
Jiná situace nastává v tzv. malém družstvu, kde není zřízena kontrolní komise (jedná se o družstvo, které má méně než 50 členů, zde nemusí družstvo kontrolní komisi zřizovat). Pak v takovém družstvu (bez zřízené kontrolní komise) vykonává působnost kontrolní komise členská schůze a každý člen družstva má vůči statutárnímu orgánu (představenstvu) stejnou pravomoc jako kontrolní komise. V tomto případě by člen mohl doklady požadovat, a to i tři roky zpětně.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
V našem společenství vlastníků má řada členů obavy z rostoucí inflace, která je samozřejmě vyšší, než úrok z našich finančních prostředků, uložených v bance. Jako výbor jsme vyzýváni, abychom situaci nějak, například investováním nebo podnikáním řešili. Je to možné?
Odpověď:
V souladu s občanským zákoníkem společenství vlastníků jednotek nesmí podnikat a ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem.
O daném problému víme. V současné době probíhají jednání a diskuse na uvedené téma – co vše je společenství vlastníků jednotek vzhledem ke shora uvedenému ustanovení občanského zákoníku vlastně oprávněno a co již nikoliv. O závěrech uvedených jednání budeme své členy informovat prostřednictvím webových stránek a Informačního bulletinu SMBD.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
Vzhledem k tomu, že více, než třetina členů našeho družstva je starší 65 let a další silná skupina jsou rodiče malých dětí, v zájmu ochrany zdraví všech uvažujeme o nesvolání členské schůze ke schválení změn ve stanovách a nahrazení hlasováním per rollam, které máme ve stanovách. Jak ale postupovat s podmínkou přítomnosti notáře?
Odpověď:
Vyžaduje-li rozhodnutí členské schůze, jako v případě změn stanov družstva, formu notářského zápisu, je nutné při přijímání rozhodnutí (o změně stanov) dodržet následující postup:
1. Vyhotovit notářský zápis o návrhu rozhodnutí per rollam, jehož kopie bude rozeslána všem členům družstva spolu se změněnými stanovami a doporučujeme i uvést, jaké změny byly ve stanovách provedeny.
2. Členové se mohou k navrženému rozhodnutí písemně vyjádřit, jejich podpis však musí být úředně ověřen.
3. Osoba, která návrh rozhodnutí per rollam členům družstva rozeslala, doručí po proběhlém hlasování notáři listiny prokazující hlasování členů družstva a jeho výsledek.
4. Notář vyhotoví notářský zápis, kterým ověří přijetí rozhodnutí.
5. Doporučujeme předem projednat hlasování s konkrétním notářem, který bude notářské zápisy vyhotovovat.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Prosíme o radu. V našem společenství vlastníků jednotek proběhly volby členů výboru a čeká nás jejich zápis do obchodního rejstříku. S tím si však nevíme rady – nejsme si jisti, kdo a jakou formou může návrh na zápis podat, jestli podpisy na návrhu musí být ověřeny a jaké přílohy přiložit (například i výpis z rejstříku trestů)?
Odpověď:
Společenství vlastníků jednotek se zapisuje do veřejného rejstříku, kterým se také rozumí rejstřík společenství vlastníků jednotek – nezapisuje se tedy do obchodního rejstříku. Návrh na zápis lze podat pouze na formuláři, přičemž jestliže zápis, změnu nebo výmaz zápisu ve veřejném rejstříku provádí soud, pak se návrh na zápis, změnu nebo výmaz zápisu podává prostřednictvím elektronicky vyplněného formuláře, který lze najít na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti. Takto vyplněný formulář lze soudu zaslat jak v elektronické, tak v listinné podobě a návrh na změnu nebo výmaz zápisu společenství vlastníků jednotek může podat společenství vlastníků jednotek, tedy jeho statutární orgán.
Podpisy na návrhu na zápis v listinné podobě musí být úředně ověřeny; návrh na zápis v elektronické podobě musí být podepsán způsobem, se kterým jiný právní předpis spojuje účinky vlastnoručního podpisu.
Návrh na zápis musí být doložen listinami o veškerých skutečnostech, které mají být do veřejného rejstříku zapsány, a listinami, které se zakládají do sbírky listin v souvislosti s tímto zápisem; současně s návrhem na zápis doloží navrhovatel souhlas osob, které se zapisují do veřejného rejstříku v rámci zápisu příslušné osoby, ledaže takovýto souhlas plyne z jiných k návrhu na zápis dokládaných listin s tím, že pokud není souhlas těchto osob udělen prohlášením osvědčeným veřejnou listinou, musí být jejich podpis na listině o udělení souhlasu úředně ověřen.
V případě volby členů volených orgánů společenství vlastníků je dále přílohou například zápis ze shromáždění, na kterém došlo k volbě členů volených orgánů včetně pozvánky na toto shromáždění a prezenční listiny z tohoto shromáždění včetně případných plných mocí. K návrhu musí být vždy doloženy originály těchto dokumentů, kterými jsou míněny originály nebo ověřené kopie (z tohoto důvodu doporučuji na shromáždění, na kterém dochází k volbě členů volených orgánů, rovnou zajistit, tedy podepisovat dvě prezenční listiny – jeden výtisk bude přílohou návrhu na zápis, jeden výtisk zůstane společenství vlastníků jako příloha zápisu ze shromáždění.
Výpisy z rejstříku trestů a podpisové vzory již nejsou delší dobu přílohou návrhu na změnu zápisu ve veřejném rejstříku.
Volba členů výboru společenství vlastníků nepodléhá ověření notářským zápisem, ledaže stanovy daného společenství vlastníků určují jinak.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
V našem bytovém družstvu se připravuje rekonstrukce několika bytů. Předpokládáme, že rekonstrukce budou schváleny, nevíme ale, jak postupovat, pokud by došlo k porušení dohodnutých podmínek, například základních podmínek provádění prací v bytě, způsobování velké prašnosti na chodbách v domě, poškození výtahu nebo zdí na chodbách apod. Může představenstvo před začátkem stavby zkontrolovat stav přípravy? Lze požadovat po členu družstva nějakou částku jako pokutu? Výši asi odsouhlasí členská schůze?
Odpověď:
V případě zpřístupnění (prohlídky) družstevního bytu je nutné postupovat podle úpravy ve stanovách vašeho bytového družstva. Pokud úprava ve stanovách chybí, pak je nutné postupovat podle § 2219 občanského zákoníku, který stanoví, že zpřístupnění bytu je nájemce povinen umožnit za účelem prohlídky bytu či provedení opravy a údržby bytu, a to po předchozím oznámení (v přiměřené době). Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.
Pokutu členovi nelze bytovým družstvem udělit, její udělení by bylo v rozporu se zákonem, neboť zákon to v tomto případě nepřipouští. Není ale vyloučena náhrada vzniklé škody.
Jiná situace by však nastala, pokud by byla smluvní pokuta upravena ve stanovách (viz § 2254 občanského zákoníku). Je ale možné členovi bytového družstva udělit výstrahu před vyloučením za neplnění si svých povinností daných zákonem nebo stanovami bytového družstva a následně člena vyloučit, pokud nesjedná nápravu obsaženou v odůvodnění výstrahy před vyloučením.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
V našem malém bytovém družstvu máme zisky předchozích let převedené na fondu ze zisku (427) ve výši 240 000 Kč. Chtěli bychom si ověřit, k jakému účelu lze tento fond použít. Dle našich informací: na úhradu ztráty a na navýšení základního kapitálu (třída 41), tedy i na navýšení kapitálových fondů (413 – fond dodatečných investic – technické zhodnocení domu). Letos plánujeme investiční akci, na kterou bychom chtěli fond 427 použít, ale nejsme si jisti, zda je to možné.
Odpověď:
S účinností od 1. července 2021 novelou zákona o obchodních korporacích došlo ke změně omezení hospodaření bytového družstva, které se týká možnosti rozdělení zisku a jiných vlastních zdrojů mezi jeho členy. Tomuto tématu se podrobně věnoval článek „Rozdělování zisku v bytovém družstvu podle zákona o obchodních korporacích“, uveřejněný v Informačním bulletinu SMBD č. 6/2020.
Zákon o obchodních korporacích nestanoví bytovému družstvu povinnost vytvářet fondy (s výjimkou týkající se případného rozdělování zisku a jiných vlastních zdrojů mezi členy).
Vytváří-li tudíž bytové družstvo fond ze zisku, je nutné uvést ve stanovách bytového družstva, případně ve vnitřní směrnici bytového družstva statut takového fondu, tedy jeho tvorbu i čerpání. V praxi obvykle bytová družstva čerpají fond ze zisku na úhradu ztráty či převod do jiného družstevního fondu – například ve vašem případě převod zdrojů na krytí technického zhodnocení (uvádíte družstevní fond – účet 413 – fond dodatečných investic). Podle účetních předpisů, která se vztahují na bytové družstvo, nelze přímo čerpat fondy ze zisku na úhradu nákladů.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
Pro nezájem členů v našem bytovém družstvu jsme si dali před šesti lety do stanov místo představenstva pouze předsedu. Za ten čas jsme zjistili, že mít jednu jednající osobu za bytové družstvo není dobré, protože předseda překračuje své pravomoci a většinou rozhoduje sám. Nyní musíme mít nové stanovy do 31. 12. 2021 a chtěli bychom mít opět představenstvo. Můžeme si i nyní po úpravách nového znění zákona zvolit předsedu, místopředsedu, představenstvo a kontrolní komisi (jsme bytové družstvo se 14 členy)? Musíme mít k úpravě stanov i notáře?
Odpověď:
Malé bytové družstvo je družstvo, které má méně než 50 členů, jak ostatně uvádí § 726 ZOK. Takové družstvo má možnost se rozhodnout, že využije zjednodušené soustavy orgánů pro malé bytové družstvo, jak této možnosti využilo i vaše bytové družstvo.
V případě, že se vaše družstvo rozhodne opět pro běžnou soustavu orgánů družstva (představenstvo jako kolektivní statutární orgán a kontrolní komisi) je nutné v tomto směru změnit stanovy, a to vždy za účasti notáře a následně provést volbu členů orgánů družstva.
Zároveň vám doporučujeme pro úpravu nových stanov družstva zakoupit metodický návod zpracovaný naším sdružením se zřetelem k novele ZOK i OZ, a to prostřednictvím e-shopu zřízeném na našich webových stránkách www.bytovadruzstva.cz.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
V našem bytovém družstvu převádíme jeden nebytový prostor na byt a kromě šíleného papírování a vyřizování kolem bychom poté chtěli takto vzniklý byt prodat – samozřejmě bychom nejraději přijali nového člena bytového družstva, který zaplatí "další členský vklad" ve výši tržní hodnoty bytu. Tuto částku bychom vložili do fondu oprav a z něj poté doplatili hypotéku, kterou má naše družstvo na celý dům, čímž bychom se legálně vyhnuli placení daně z prodeje bytu – říkám to dobře? Je celý postup výše popsaný možný?
Odpověď:
Je třeba rozlišovat mezi prodejem bytu v majetku bytového družstva, kdy se nabyvatel stane vlastníkem této bytové jednotky, a dojde tak ke změně zápisu v katastru nemovitostí, a mezi nájmem družstevního bytu z pohledu zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).
Varianta prodej bytové jednotky
Předmětem daně z příjmů právnických osob jsou v souladu se zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o daních z příjmů“) příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, nestanoví-li zákon o daních z příjmů dále jinak. Za příjmy ze zdrojů na území České republiky se považují také příjmy z převodu nemovitých věcí umístěných na území ČR a z práv s nimi spojených. Výdajem – nákladem vynaloženým na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů je také zůstatková cena hmotného majetku, tedy daňová zůstatková cena. Sazba daně z příjmů právnických osob činí 19 %.
Varianta nájem družstevního bytu
V souladu se ZOK se družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem (dále jen „družstevní byt“) rozumí byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bytového družstva, a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.
Ve smyslu ZOK mohou stanovy bytového družstva určit, že podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je převzetí nebo splnění vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu (DČV), jehož výše nebo způsob jeho určení je upraven ve stanovách. O převzetí povinnosti k DČV uzavře bytové družstvo se členem – uchazečem o členství písemnou smlouvu. Základní kapitál obchodní korporace, kterou je i bytové družstvo, je souhrn všech vkladů. Členský vklad v družstvu je tvořen součtem základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů. Družstvo vede povinně seznam členů, který mimo jiného obsahuje výši členského vkladu a rozsah splnění vkladové povinnosti k členskému vkladu.
Pro doplnění ještě uvádíme, že při zániku účasti člena bytového družstva v bytovém družstvu za jeho trvání bez právního nástupce vzniká právo na vypořádání (dále jen „vypořádací podíl“), přičemž stanovy bytového družstva nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu.
Z uvedeného lze dovodit, že další členský vklad se účtuje do základního kapitálu bytového družstva, není možné ho vkládat do „fondu oprav“ a čerpat ho na úhradu hypotéky bytového družstva. Členský vklad, tedy souhrn základního členského vkladu, který je pro všechny členy stejný, a další členský vklad, případně další členské vklady v souladu se smlouvou o dalším členském vkladu, která musí obsahovat také údaje o výši peněžitého vkladu, musí být zároveň vykazován v seznamu členů. Fond oprav je v praxi obecně používaný pojem pro dlouhodobé zálohové nájemné, které je obvykle v souladu se stanovami bytového družstva určeno na úhradu nákladů a výdajů spojených s opravami, údržbou a rekonstrukcemi a modernizacemi bytového domu či družstevních bytů. Nájemné z družstevních bytů je regulováno ZOK – členové bytového družstva – nájemci družstevních bytů hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
Nájemník jednoho z našich družstevních bytů chce odstranit, resp. vyměnit jeden radiátor ústředního topení. Prosím o sdělení, jaké jsou k tomuto odstranění podmínky.
Odpověď:
V souvislosti s problematikou výměny radiátoru topení je třeba si nejprve uvědomit, že těleso radiátoru je součástí celého topného systému a že výměna radiátoru je zásahem do tohoto systému.
To znamená, že případným neodborným zásahem může dojít k porušení vyváženosti soustavy a k problémům s vytápěním. Na případnou výměnu topného tělesa je možné nahlížet z technického hlediska, ale i z hlediska právního, společenského nebo organizačního.
Nevím, o jaké hledisko vám konkrétně jde, ale pokusím se odpovědět z hlediska technického. Výměna radiátoru je možná za předpokladu správného výběru radiátorového tělesa s ohledem na jeho technické parametry, jako je např. výkon, průtok apod. a zajištění jeho odborné montáže. Dále je potřeba si uvědomit, že při výměně otopného tělesa je nutné odstavit, vypustit a po výměně znovu napustit systém stoupačky. Doporučuje se též kontrola, příp. nové vyvážení dané stoupačky. To znamená, že po dobu tohoto procesu budou všechna otopná tělesa na této stoupačce mimo provoz, což v době otopné sezóny není zrovna vhodné.
Milan Flodr
Dotaz:
Prosíme o radu jak postupovat, když v družstevním bytě žije v podnájmu osoba, která se o byt nestará, nedbá ani na základní úklid a hygienu, po domě se šíří nepříjemný zápach, atd. Člen družstva, který byt takto pronajal, se o byt také odmítá jakkoliv starat i zjednat nápravu. Jako představenstvo jsme souhlas s podnájmem na jeden rok udělili, nicméně ten již uplynul a nájemce se nechce vystěhovat a člen družstva nereaguje.
Odpověď:
Tuto situaci je nutné řešit v souladu se stanovami vašeho bytového družstva. Člen bytového družstva – nájemce (tedy i ten, komu přenechal byt do užívání – podnájemce) musí podle stanov bytového družstva užívat družstevní byt v souladu s nájemní smlouvou, stanovami BD a občanským zákoníkem.
Družstevní byt nebo jeho část může přenechat nájemce – člen bytového družstva jinému, jedině však s předchozím písemným souhlasem představenstva družstva. Nesplnění této povinnosti se považuje za hrubé porušení členských povinností. V případě, pokud představenstvo družstva neudělilo v souladu se stanovami znovu souhlas s tímto podnájmem a osoba (bývalá podnájemkyně) zde stále bydlí a nájemce – člen bytového družstva nedal podnájemkyni výpověď z podnájmu, považuje se to za hrubé porušení členských povinností a je to důvodem k vyloučení nájemce – člena bytového družstva z bytového družstva.
Vyloučení předchází udělení výstrahy (nájemci – členovi bytového družstva) před rozhodnutím o vyloučení. Výstraha musí být náležitě odůvodněna s odkazem na konkrétní články stanov.
V této věci doporučujeme následující postup. Nejprve vyzvat nájemce – člena bytového družstva, aby předmětnou podnájemní smlouvu neprodleně s podnájemcem ukončil a družstvu předložil doklad o jejím ukončení (např. dohodu), a aby podnájemkyně družstevní byt opustila (zde stanovit termín), jinak bude nájemci – členovi družstva udělena výstraha před vyloučením z bytového družstva a následně bude z bytového družstva rozhodnutím o vyloučení vyloučen. Výstrahu lze udělit i bez výzvy na ukončení podnájemní smlouvy, záleží na okolnostech celého případu.
Písemnosti zasílané nájemci – členovi bytového družstva doporučujeme z důvodu případného budoucího soudního jednání doručovat dopisem do vlastních rukou s dodejkou.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Připravujeme první stanovy našeho budoucího SVJ, přitom vycházíme ze zakoupeného Metodického pokynu SMBD. Jeden z vlastníků hodlá plochu svého bytu rozšířit o plochu přilehlé terasy, kterou bude upravovat na zimní zahradu (další místnost) a napadl v návrhu článek V., odst. 2 písm. f) o povinnosti vlastníka předem oznámit statutárnímu orgánu SVJ stavební úpravy v bytě, předložit stavební dokumentaci, popř. umožnit přístup do bytu atd. s tím, že toto je neplatné. Je to skutečně tak? A jak máme argumentovat?
Odpověď:
Tato úprava se týká především smlouvy o výstavbě (§ 1170 OZ) a v našem vzoru je uvedena pod písmenem g) uváděného článku stanov. Smlouva o výstavbě zahrnuje i změnu podílů na společných částech a má důsledky jako změna prohlášení podle § 1169 OZ. Pro účinnost této změny je vždy třeba souhlasu vlastníků, kterých se změna týká, v tomto případě tedy všech.
Nejedná se o hlasování na shromáždění SVJ, ale o souhlas daný písemně každým vlastníkem. Zejména se to týká § 1172 OZ, tedy má-li vzniknout nová jednotka nebo má-li být dosavadní jednotka změněna přístavbou nebo nástavbou nebo stavební úpravou v domě.
Jinak změny společných částí není vlastník oprávněn provádět, viz Důvodová zpráva k zákonu č. 163/2020 Sb. Vlastník jednotky je navíc povinen oznámit předem SVJ stavební úpravy i uvnitř bytu, zejména takové, které vyžadují veřejnoprávní povolení nebo oznámení a tyto doklady SVJ předložit – viz stavební zákon i § 1182 OZ.
JUDr. František Lebl
Dotaz:
V našem domě budeme zahajovat provoz nového výtahu. V jaké výši a od jakého patra máme požadovat zálohu na spotřebu elektrické energie pro výtah, popřípadě plateb do fondu oprav, či záloh na úklid výtahové kabinky?
Odpověď:
K dotazu ohledně úhrady výdajů či nákladů spojených s provozem výtahu uvádíme, že v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) vlastník jednotky jednak přispívá na náklady na správu domu a pozemku a jednak platí zálohy na plnění spojená s užíváním bytu, případně nedoplatky vzešlé z vyúčtování těchto plnění (tzv. „služby“).
Pojem správa domu a pozemku je definována v občanském zákoníku a zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Podrobnosti o činnostech týkajících se správy domu a pozemku, a to z hlediska provozního a technického, z hlediska správních činností, z hlediska oprávnění společenství vlastníků jednotek sjednávat smlouvy a z hlediska některých dalších činností společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Ve shodě se zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“) náklady na služby je cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb. Nákladem na služby podle zákona o službách nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky. O způsobu rozúčtování nákladů na služby rozhodne bytové družstvo, případně ho poskytovatel služeb, kterým je také bytové družstvo, ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě s tím, že změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Pokud ke shora uvedenému rozhodnutí bytového družstva nebo k ujednání nedojde, pak se náklady na službu provoz výtahu rozúčtují ve smyslu zákona o službách podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (definici pojmu osoby rozhodné pro rozúčtování služeb obsahuje ustanovení § 2 písm. g) zákona o službách).
Podle Metodického pokynu Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb., ve znění zákona č. 104/2015 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Metodický pokyn“) položky spojené s činností bytového družstva představují standardně součást nájemného (nájem či družstevní nájem bytu nebo nebytového prostoru), přičemž součástí družstevního nájmu jsou také účelně vynaložené náklady vzniklé při správě bytů a nebytových prostor a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na jejich opravy a investice s tím, že dlouhodobé prostředky na opravy a investice nejsou předmětem ročního vyúčtování.
Dle výše uvedeného Metodického pokynu cena služby provoz výtahu zahrnuje náklady na spotřebu elektrické energie na provoz výtahu, pokud je samostatně měřena, mazání výtahu včetně mazacích tuků a olejů, provádění drobných oprav po odborné prohlídce, seřizovací práce, vyprošťování osob z výtahu, údržbu a malé opravy k zabezpečení provozuschopného stavu výtahu a k odstranění nepojízdnosti výtahu, čištění šachty a šachetní prohlubně, vyproštění předmětů spadlých do prohlubně šachty nebo uvízlých v kleci, obnovu poškozených předepsaných návodů a štítků na šachetních dveřích a v kleci výtahu, opravy svítidla v kabině včetně výměny žárovky, mikrofonů nebo jiných audiovizuálních zařízení, nátěry kabiny, šachetních dveří a šachty, výměnu rozbitých skel výtahu nebo šachetních dveří, opravu malých celků pohonných jednotek (pojistky, spínače apod.).
Naopak do ceny této služby se nezahrnují náklady na revize, střední a generální opravy výtahu (např. výměna hnacího zařízení, lan, vodících lišt, kabiny) a výdaje na modernizace a rekonstrukce výtahu, které jsou součástí nákladů domu a hradí se z nájemného.
Ve smyslu tohoto Metodického pokynu je možné, a to na základě rozhodnutí bytového družstva, případně na základě ujednání mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, příjemcům služeb v bytech umístěných v přízemí domu, kde se předpokládá, že výtah budou používat minimálně, úhradu za tuto službu snížit, popřípadě zcela „odpustit“.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
Jak je to se slevou z nájemného, pakliže dochází ke stavebním úpravám v domě? Domníváme se, že nový občanský zákoník na rozdíl od staré úpravy občanského zákoníku toto výslovně neupravuje, resp. nestanoví.
Odpověď:
Pojem "slevy nájemného" opravdu zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (OZ) nijak nedefinuje. Ohledně kritérií pro stanovení výše slevy z nájemného § 2210 odst. 2 OZ stanoví, že se výše slevy (v případě opravy předmětu nájmu) odvíjí od doby trvání opravy a jejího rozsahu, tj. že sleva bude přiměřená obtížím, které nájemci činností pronajímatele vzniknou (dle důvodové zprávy k OZ).
Podle § 2210 odst. 3 OZ, pokud se jedná o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nárok na slevu z nájemného se promlčuje v tříleté lhůtě.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Budeme přijímat nového člena našeho BD a ve stanovách máme uvedeno, že "Jednou z podmínek vzniku členství je písemné prohlášení o převzetí vkladové povinnosti k základnímu členskému vkladu." – není nám úplně jasné, jak by toto prohlášení mělo vypadat, resp. není k dispozici nějaký vzor?
Odpověď:
Základní členský vklad je pro všechny členy stejný a před jeho splacením nemůže členství vzniknout. Pojem „prohlášení o převzetí povinnosti k základnímu členskému vkladu“ ve vašich stanovách je převzat z § 560 ZOK, který se ovšem týká pouze ustavující schůze při založení družstva.
Za existence družstva vzniká členství dnem rozhodnutí orgánu družstva po splnění podmínek pro vznik členství, mezi které patří také splacení základního členského vkladu, viz § 577 odst. 1 písm. b) ZOK.
JUDr. František Lebl
Dotaz:
Členka našeho výboru SVJ převedla svůj byt na dceru a je u ní v pronájmu na dožití. Podle našich stanov tedy přestala být členkou společenství, protože v nich máme uvedeno, že členem výboru může být pouze člen společenství. My bychom chtěli, aby ve výboru pracovala dále. Je možné – aby mohla zůstat ve výboru – použít paragraf 1205, odst. 2 zákona č.89/2012 Sb., že způsobilý být členem voleného orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný atd.? Je možné opravit naše stanovy tak, že: „Členem voleného orgánu může být člen SVJ, ale i nájemník vlastníka bytu“?
Odpověď:
Od 1. 1. 2014 se může členem výboru SVJ stát i osoba, která není vlastníkem jednotky v domě, pokud to u konkré
Dotaz:
Po nové majitelce bytu, která dělá kompletní rekonstrukci bytu, jsme chtěli projektovou dokumentaci a kontakt na stavební dozor. Někde jsem v zákoně dohledala, že na to máme jako SVJ právo, ale nyní to nemohu dohledat. Máme na to právo, nebo ne?
Odpověď:
Vlastník bytu je povinen před započetím rekonstrukce podle § 1182 odst. 1 občanského zákoníku oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku veškeré stavební úpravy bytu a podle § 1182 odst. 2 občanského zákoníku musí vlastník jednotky v tomto případě umožnit osobě odpovědné za správu domu na základě její předchozí výzvy ověření, zda stavební úpravy, neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části a to popřípadě i přístupem do bytu.
Při zásahu do společných částí (společné části vymezuje § 1160 občanského zákoníku a § 4 až 6 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.) může podle § 7 odst. d) uvedeného nařízení osoba odpovědná za správu domu požadovat předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných předpisů (např. stavebních) vyžadována, a to pro ověření, zda stavební úpravy neohrozí, nepoškodí nebo nezmění společné části domu.
Pokud je tedy nutný souhlas společenství vlastníků pro plánované stavební úpravy v rámci vydání stavebního povolení příslušným stavebním úřadem, potom společenství vlastníků udělí souhlas či nesouhlas na základě předložené stavební projektové dokumentace.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Jsme „nové“ společenství vlastníků v Praze 5 a nejsme si jisti, jak správně postupovat při zajišťování odvozu odpadků, jak objednat popelnice, ani jak vypočítat platby jednotlivým vlastníkům – je možné nám sdělit bližší informace?
Odpověď:
Právním předpisem, který upravuje poplatkové povinnosti za komunální odpad je s účinností od 1. 1. 2021 zákon č. 541/2020 Sb., kterým se mimo jiné ruší dosavadní zákon o odpadech č. 185/2001 Sb., který se však pro poplatkové povinnosti ještě použije do 31. 12. 2021. O chystaných změnách bude veřejnost v průběhu roku 2021 informována. Tento nový zákon o odpadech najdete v úplném znění také na našich webových stránkách a informaci jsme podali i v našem informačním bulletinu č. 5/2020.
Pro hlavní město Prahu pak platí obecně závazná vyhláška č. 2/2005 ve znění vyhlášky č. 15/2019 Sb. – více najdete na portálu Hlavního města Prahy.
Poplatek za komunální odpad se v Praze neplatí podle trvalého bydliště, ale podle toho, kde fyzická osoba skutečně bydlí, resp. kde komunální odpad vzniká. Plátcem poplatku je pak majitel nemovitosti, který jej rozúčtuje na jednotlivé nájemníky, v případě společenství vlastníků na vlastníky jednotek, obvykle podle podlahové plochy jednotky nebo podle počtu osob v jednotce bydlících, a to podle rozhodnutí členské schůze nebo shromáždění vlastníků (viz § 5 zákona č. 67/2013 Sb. o poskytování plnění spojených s užíváním bytu a nebytových prostor v domě s byty ve znění změn provedených zákonem č.104/2015 Sb.). Správu poplatku vykonává Magistrát hlavního města Prahy, nikoliv městské části a sem je také nutné vznášet případné dotazy.
Sběrné nádoby se objednávají u příslušné svozové služby – v současnosti Pražské služby, a.s. a výše poplatku se odvíjí od počtu, objemu a frekvence obsluhy objednaných sběrných nádob. Svoz komunálního odpadu je zpoplatněn podle zákona o místních poplatcích č. 565/1990 Sb. odborem daní, poplatků a cen Magistrátu hlavního města Prahy.
JUDr. František Lebl
Dotaz:
Vzhledem k epidemiologické situaci jsme nemohli na jaře uspořádat shromáždění SVJ. Funkční období nám (členům výboru) však mezitím již uplynulo. Můžeme ještě svolat shromáždění, nebo ne?
Odpověď:
Uplynutím funkčního období funkce člena voleného orgánu zaniká a to i navzdory skutečnosti, že doposud nejsou zvoleni noví členové tohoto orgánu. Pokud zanikne funkční období člena voleného orgánu jeho uplynutím, a nedojde k výmazu jeho osoby z veřejného rejstříku a on bude nadále činit nějaká právní jednání za společenství vlastníků a vystupovat při těchto jednáních jako člen výboru (předseda společenství), nebudou tímto dotčena práva třetích osob, které nevěděly o tom, že došlo k zániku funkčního období.
Svolat shromáždění mohou vlastníci, kteří mají více než 1/4 hlasů a to podle § 248 a § 1207 občanského zákoníku.
V případě, pokud nelze svolat shromáždění podle § 1207 občanského zákoníku a statutární orgán není tedy obsazen, tak podle § 165 tohoto zákona jmenuje na návrh toho, kdo osvědčí právní zájem (návrh může podat kterýkoliv z vlastníků), chybějící členy soud, a to na dobu, než budou noví členové k výkonu funkce povoláni postupem určeným ve stanovách; jinak soud jmenuje právnické osobě (společenství vlastníků) opatrovníka, a to i bez návrhu, kdykoli se o tom při své činnosti dozví.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Prosíme o informace, jak správně postupovat při vyúčtování služeb: je stanoveno podle čeho se rozpočítává vyúčtování za společné prostory (úklid, popelnice atd.)? Jde nám o to, zda existuje nějaký předpis nebo zákon, který říká, že toto vyúčtování má být stanoveno podle počtu osob, velikosti bytu, anebo ho lze rozpočítat podle počtu jednotek?
Je stanoveno zákonem, jak by mělo vypadat roční zúčtování, které vlastnící dostávají? Případně je někde uvedeno, co přesně by toto roční vyúčtování mělo minimálně obsahovat?
Měla by být roční závěrka probírána a řešena na schůzi SVJ nebo postačí, když ji schválí výbor?
Odpověď:
K rozúčtování cen služeb – pro účely zákona o službách o způsobu rozúčtování cen služeb rozhodne společenství vlastníků jednotek. Změna způsobu rozúčtování je ale možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Pokud k rozhodnutí společenství vlastníků nedojde, pak se náklady na služby rozúčtují podle kritérií uvedených v zákoně o službách, a to takto:
dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody,
provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů,
umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek,
provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.
Osobami rozhodnými pro rozúčtování cen služeb se podle zákona o službách se rozumí:
nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období,
vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.
K vyúčtování cen služeb – z dotazu nevyplývá, jaké vyúčtování máte na mysli, proto v odpovědi vycházíme z předpokladu, že jde o vyúčtování cen služeb v souladu se zákonem o službách. Pro účely zákona o službách se vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. V souladu se zákonem o službách poskytovatel služeb, kterým je v tomto případě společenství vlastníků jednotek, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby příjemci služeb (v daném případě se za příjemce služeb považují vlastníci jednotek) vždy za zúčtovací období vyúčtuje a vyúčtování doručí příjemci služeb.
Zákon o službách nestanoví konkrétní položky, které musí být uvedeny ve vyúčtování služeb, stanoví pouze náležitosti vyúčtování služeb. Poskytovatel služeb musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby, a to v členění podle poskytovaných služeb, se všemi potřebnými náležitostmi včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
V běžné praxi někdy dochází k soudním sporům mezi poskytovatelem a příjemcem služeb ohledně vyúčtování cen služeb. Z pohledu judikatury musí být vyúčtování řádné, tedy provedené v souladu s předpisy jej regulujícími a nájemce s ním byl seznámen, přičemž je třeba tyto právní závěry aplikovat i v poměrech bytového spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že vyúčtování je účetní doklad, mělo by obsahovat i obecné náležitosti účetního dokladu, které vyplývají ze zákona o účetnictví, tedy v něm musí být uvedeno, kdo a kdy vyúčtování – účetní doklad vyhotovil.
Jak je uvedeno výše, konkrétní položky uváděné na vyúčtování nejsou zákonem o službách jednoznačně definovány a specifikovány (vyúčtování má obsahovat veškeré náležitosti potřebné k tomu, aby nedoplatky či přeplatky vzniklé z vyúčtování byly zřejmé a kontrolovatelné). Pro doplnění je vhodné zmínit, že případné rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků ve smyslu občanského zákoníku patří také do působnosti shromáždění.
Ke schválení účetní závěrky – v souladu s občanským zákoníkem spadá do působnosti shromáždění také schválení účetní závěrky.
Ve shodě se zákonem o účetnictví jsou účetní jednotky, které se zapisují do veřejného rejstříku, tedy i společenství vlastníků jednotek, povinny zveřejnit účetní závěrku jejím uložením do sbírky listin u příslušného soudu, a to po schválení příslušným orgánem účetní jednotky, nejpozději ovšem do dvanácti měsíců od rozvahového dne zveřejňované účetní závěrky bez ohledu na to, zda byly tyto účetní záznamy uvedeným způsobem schváleny, a to za předpokladu, že účetní jednotka nemá povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem.
Ing. Božena Künzelová
Dotaz:
V našem bytovém družstvu dochází již delší dobu ze strany několika členů jejich nevhodným chováním k závažnému porušování stanov. Můžeme jako představenstvo tuto skutečnost sdělit všem členům našeho bytového družstva tak, že informaci se jmény dotyčných vyvěsíme na nástěnku v domě?
Odpověď:
Tuto informaci rozhodně nedoporučujeme vyvěsit v domě, protože by k ní měli přístup i třetí osoby, nejen členové bytového družstva. Doporučujeme ji jako informaci pro členy rozeslat e-mailem na adresy sdělené bytovému družstvu jeho členy, případně vhodit do listovních schránek členů družstva v domě. Dále doporučujeme informaci doplnit v tom smyslu, že se jedná o hrubé porušení stanov bytového družstva a v případě, pokud nebudou členské povinnosti plněny (splněny), tedy nedojde k nápravě, bude těmto členům udělena písemná výstraha před vyloučením podle stanov bytového družstva a v souladu se ZOK.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Jeden člen našeho bytového družstva má v domě kromě bytu v nájmu ještě garáž. V garážích vede potrubí ústředního vytápění a potřebujeme na něm urychleně vyměnit opotřebené ventily. Tento člen nechce garáž zpřístupnit a řemeslníci nemohou výměnu ventilů provést. Absolutně nekomunikuje, nepřebírá od nás poštu (již jsme i zaslali výstrahu před vyloučením, která však také nebyla nepřevzata a 30 denní lhůta nyní začala běžet). Jak ale máme dále postupovat, abychom měli vstup do garáže a mohli provést co nejdříve výměnu ventilů?
Odpověď:
K otázce zpřístupnění družstevních prostorů (garáží) je nutné přistupovat a vycházet ze skutečnosti, že bytové družstvo je vlastníkem těchto prostorů a člen bytového družstva je pouze jejich nájemcem. Bytové družstvo má práva a povinnosti vyplývající z tohoto vlastnictví, to se samozřejmě podle § 2257 odst. 1 občanského zákoníku také týká údržby pronajaté věci jako základní povinnosti pronajímatele a zahrnuje i nezbytné opravy, popř. zajištění požární bezpečnosti objektu apod. Pro účely nájmu se nyní použijí ustanovení občanského zákoníku a podle § 2302 odst. 2 i pro nájem nebytového prostoru, nesloužícího k podnikání. Povinnost nájemce plyne také z uzavřených nájemních smluv a umožnění vstupu do bytu nebo nebytového prostoru za účelem oprav a údržby patří k základním povinnostem člena bytového družstva podle stanov (viz čl. 44 odst. 1 písm. c) našeho vzoru stanov).
Tím, že nájemce – člen bytového družstva opakovaně neumožní bytovému družstvu přístup do předmětné garáže, hrubě porušuje své členské povinnosti a může mu být udělena výstraha před vyloučením (to jste již jako bytové družstvo učinili), na základě které pak může být člen z bytového družstva vyloučen.
Doporučujeme následující postup v této věci. Opět zaslat doporučeně na adresu člena bytového družstva oznámení o zpřístupnění prostor, kde uvést datum, čas a důvod zpřístupnění (uvést i možnost havárie v případě neprovedení opravy) a zkontrolovat, zda bylo členovi bytového družstva oznámení řádně doručeno.
Pokud člen bytového družstva zpřístupnění v oznámeném termínu opět neumožní, vstoupit v oznámeném termínu do družstevního prostoru za asistence Policie ČR, a to na náklady nájemce.
O tomto vstupu i provedené opravě sepsat protokol, případně pořídit fotodokumentaci a dále pak pokračovat ve vylučování člena v souladu se stanovami bytového družstva.
JUDr. Ivana Šimonková
Dotaz:
Naše bytové družstvo již převedlo družstevní byty všem členům do vlastnictví, zůstal jeden byt po nečlenovi, ke kterému v současné době nikdo nemá nájemn&iacut
