K některým otázkám novelizace občanského zákoníku

k některým dotazům členů uvádíme, že novela NOZ je dosud v legislativním procesu v Parlamentním tisku pod č. 411 a může doznat ještě změn. Pravděpodobně bude projednávána až na podzim letošního roku a datum účinnosti nemůžeme potvrdit. K návrhu byly vedeny dlouhé odborné diskuse, zejména na MMR a MPS i za účasti KÚ, Vrchního soudu a zástupců svazů družstev a SVJ, takže některé názory nejsou dosud identické s navrhovanou novelou.

Z tohoto hlediska je třeba odpovědi na vaše dotazy chápat jako průběžnou informaci v legislativním procesu a nikoliv v konečném řešení.

Některé vybrané změny

1) hlášení stavebních úprav uvnitř bytu, které mohou mít dopad na společné části domu

Záležitost se týká § 1182. V bytech vlastníků dochází velmi často ke stavebním úpravám uvnitř bytu, které se ovšem mohou dotknout společných částí nebo ostatních vlastníků. Posouzení, zda se stavební úprava dotkne stavebních částí je činnost odborná, někdy i podléhající stavebnímu povolení nebo ohlášení stavby a vlastníci jednotek nejsou často schopni určit, zda se stavební úprava v bytě společných částí nedotkne. Rekonstrukce bytu bývají někdy velmi rozsáhlé (např. vyzdění bytového jádra, výměna podlah bez kročejové izolace, někdy dokonce posunutí příček a změn dispozice bytu, výměna oken apod.) Je naprosto nezbytné, aby vlastník oznámil jakékoliv úpravy uvnitř svého bytu osobě odpovědné za správu domu a pozemku, dále jen SVJ a to předem tak, aby se ostatní spoluvlastníci mohli přesvědčit prostřednictvím svého statut. orgánu , zda stavební úpravy neohrožují nebo nepoškozují případně nemění společné části a to po předchozí výzvě i přístupem do bytu. Tento přístup je někdy vlastníkem odpírán, přestože stavební práce hlukem, prachem a skladováním materiálu omezují ostatní vlastníky.

2) výjimky z předkupního práva - řešení stávajícího problému s garážovými stáními

Novelizací NOZ zákonem č. 460/2016 Sb. došlo k novelizaci dosud omezeného předkupního práva tak, že se znovu vrátilo do obč. zákoníku jako povinnost nabídnout spoluvlastníkům při prodeji svůj podíl k odkoupení. V této souvislosti je třeba upozornit, že tento problém se začal týkat garážových stání v nebytové jednotce vymezené s podíly jednotlivých spoluvlastníků buď všech v domě nebo jen některých. Současný problém spočítá v tom, že vlastník bytové jednotky je současně spoluvlastníkem nebytové jednotky v niž jsou vyznačena garážová stání a je povinen nabídnout tento spoluvlastnický podíl na nebyt. jednotce ostatním spoluvlastníkům. Nemůže tedy převést vlastnické právo k bytu spolu se spoluvlastnickým podílem ke garážovému stání bez toho, aniž by jej nabídl ostatním spoluvlastníkům. Toto předkupní právo se však vztahuje i na pozemky, přístupové cesty nebo sklepy ve spoluvlastnictví. Výjimky z předkupního práva tvoří osoby blízké. Tato situace má podle realitních kanceláří i vliv na ceny bytů a je poměrně složitá při nabídce ostatním spoluvlastníkům, která musí být provedena písemně po podpisu kupní smlouvy se zájemcem. Lhůta pro uplatnění předkupního práva je tři měsíce od doručení nabídky a je tedy nutné poslat dopisy doporučeně, přitom běžně dochází k tomu, že někdo není zastižen, příp. minimálně jeden ze spoluvlastníků projeví zájem o koupi, bude-li takových zájemců mezi spoluvlastníky více musí se podle svých podílů o garážové místo podělit, což je zcela nefunkční. Jakmile se z nabídky bytu stane byt bez možnosti parkování jeho cena klesne. Tato situace by měla být vyřešena zařazením nového paragrafu do ustanovení o bytovém spoluvlastnictví § 1188 a) podle něhož se ustanovení o předkupním právu (§1124 a §1125 NOZ) nepoužije, je-li převáděn s bytovou jednotkou spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor, který s ní funkčně souvisí (garážové stání) nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí rozdělenou na jednotky, to se týká za stejných podmínek především pozemků, přístupových cest apod.

3) nucený prodej bytu - případy závadného chování vlastníka

Tento bod se týká § 1184 NOZ, kdy stávající úprava nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti a znemožňuje práva ostatních vlastníků a je zdlouhavá. Musí proběhnout dvě nalézací řízení. S tímto ohledem se navrhlo pravidlo, které přebírá úpravu vyloučení člena z družstva, přičemž musí být splněné některé podmínky. Předně musí být takovému vlastníků doručena písemná výstraha, aby zanechal nežádoucího chování v přiměřené lhůtě nejméně 30 dnů a dále s podáním návrhu musí souhlasit shromáždění nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek, přičemž se nehlasuje podle podílů, ale podle hlav. Tím se má zabránit případnému zneužití nuceného prodeje ze strany vlastníků s vyšším podílem hlasovacích práv. Může se k tomu přistoupit ovšem jen tehdy, když vlastník jednotky porušuje své povinnosti podstatným způsobem omezující nebo znemožňující práva ostatních. Pakliže by soud žalobě vyhověl nařídí prodej bytové jednotky. Jednotlivý vlastník jednotky není již napříště aktivně legitimován k podání návrhu, protože s podáním musí souhlasit uvedená nadpoloviční většina všech vlastníků. Tento institut, pokud je nám známo, nebyl dosud účinně využívá a s jeho uplatněním nejsou praktické zkušenosti.

4) přechod dluhů při převodu jednotky

Jedná se o ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ. Dosavadní úprava měla zásadní výkladové problémy a vedla k právní nejistotě o tom, zda dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku přecházejí s převodem jednotky a kdo je vlastně dlužníkem při převodu jednotky na nového vlastníka. Proto je navrženo jednoznačně stanovit, že na nabyvatele přecházení dluhy a pohledávky převodce vůči SVJ přímo ze zákona. Zachovává se však potvrzení, které si může vyžádat převodce od SVJ a doložit je nabyvateli. Z této povinnosti jsou určité výjimky, např. kdyby SVJ potvrzení nevydalo, pak by dluhy nepřecházely. Za dluhy, které na nabyvatele přešly ruší převodce. Jedná s opět o obdobu převodu dluhů převodce na nabyvatele, jak je tomu u BD §736 odst. 2 ZOK . Toto je významné zejména pro hospodaření SVJ, protože případné dluhy může nadále uplatňovat vůči každému novému vlastníkovi a nemusí je uplatňovat vůči původnímu vlastníkovi, kterého je často obtížné vůbec dohledat.

5) založení SVJ jediným vlastníkem

Jedná se úplnou koncepční změnu, která ruší odložený vznik SVJ, který byl převzat z jiných právních úprav o kondominiu. Původní princip o odloženém vzniku totiž překonával nepříznivé období založení SVJ s tím, že do ztráty majority musel být původce prohlášení správcem a potom posléze, kdy ztratil majoritu mohlo vzniknout již založené SVJ, které si zvolilo své orgány a správce. Tento návrh vznikl zřejmě z podnětu developerské sféry s ohledem na praxi, která umožní developerům výhodnější postavení vůči ostatním vlastníkům, zejména možnost uzavření smlouvy o správě s vlastní firmou jmenování vlastních osob do orgánů SVJ na různě dlouhou dobu. Někdy to bude znamenat, že přejímá stavby bude developer předávat sám sobě v postavení SVJ , což vzhledem ke krátké záruční době 24 měsíců u developerských staveb bude mít podstatný význam pro odstranění vad a reklamací.

Dále uvádíme naše odlišné stanovisko

k ustanovení § 1200

Navrhujeme tuto možnost

„Společenství vlastníků může založit i jediný vlastník všech jednotek“ z úpravy vypustit a ponechat odložený vznik společenství.

Odůvodnění:

Jedná se o úplnou koncepční změnu, která umožní developerům výhodné postavení vůči ostatním vlastníkům, zejména možnost uzavření smluv o správě s vlastní firmou a jmenování vlastních osob do orgánu společenství na různě dlouhou dobu. V praxi to znamená, že přejímku stavby bude developer předávat sám sobě v postavení SVJ. To bude mít podstatný význam pro odstranění vad a reklamace. Původní princip odloženého vzniku společenství překonával nepříznivé období založení SVJ s tím, že do ztráty majority musel být původce prohlášení správcem a potom posléze mohlo vzniknout již založení SVJ. v tomto případě by však musel být odstraněn v § 1198 odst. 2 průkaz vzniku SVJ a postačovalo by prokázat založení společenství.

Tento návrh vznikl z podnětu developerské sféry jen s ohledem na praxi, avšak podle našeho názoru se neslučuje s teorií. Věc může být ve vlastnictví jednoho subjektu, pak jde o výlučné vlastnictví, anebo ve vlastnictví více subjektů a pak se teprve jedná o spoluvlastnictví. Věc ve spoluvlastnictví musí náležet více subjektům, neboť k tomu nepostačuje pouze rozdělení věci, ale také rozdělení práva. Pluralita subjektů je tedy předpokladem, aby se na spoluvlastníky pohlíželo jako na jednu osobu. Touto osobou navenek je právě SVJ jako právní fikce zavedená zákonem ve formě právní subjektivity /osobnosti/ SVJ. Vlastnická triáda tedy přísluší více subjektům, ale hledí-li se k celku, navenek se projevuje prostřednictvím SVJ, přičemž uvnitř se formuluje projev vůle spoluvlastníků na základě hlasování podle podílů ,tedy na principu majorizace ovládající každé spoluvlastnictví.

Z tohoto důvodu nelze chápat SVJ jako každou jinou korporaci, která by snad mohla mít jediného vlastníka, ale teprve je-li vlastnictví rozděleno na více subjektů může vzniknout SVJ. O tom svědčí i novelizovaný § 1198, podle kterého SVJ založí vlastníci jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Do té doby jde o výlučné vlastnictví jediného vlastníka a dokud nenastane pluralita subjektů nemůže vzniknout SVJ ani práva ke společné věci. Sdružovací prvek je totiž sekundární a je teprve důsledkem zvláštního druhu bytového spoluvlastnictví, které musí nejprve vzniknout, aby se mohlo jednat o právní společenství SVJ.

Zakladatel může sice jako jediný vlastník založit SVJ, avšak to může vzniknout až poté co vznikne spoluvlastnictví. Teprve po ztrátě majority mohou být jím určené stanovy měněny. Do té doby je vázán pravidly v prohlášení/ stanovách/ a nemůže se od nich odchýlit. To je důvod, pro který jsme nesouhlasili s vypuštěním § 1201 -1203, avšak nabízeli jsme jednoduchou úpravu §1198.

Proto také neustálé odkazy v důvodové zprávě na kapitálové společnosti jsou nesprávné a je třeba na SVJ hledět jako na jednu z forem spoluvlastnictví, podobné pouze spolku, a dohodě spoluvlastníků o správě společné věci. Nelze se proto odchýlit od doktrinálních principů spoluvlastnictví jako takového, jinak by se jednalo o zbytečnou svévoli v právním řádu.

JUDr. František Lebl

3. 6. 2019

Autor: JUDr. František Lebl