ÚČAST NOTÁŘE PŘI ZMĚNĚ STANOV SVJ

Účast notáře při změně stanov SVJ

V dnešní době je často diskutovaná otázka, zda při změně stanov SVJ je třeba veřejné listiny, tj. účast notáře a nebo nikoliv. Část praxe rejstříkových soudů vychází z doslovného výkladu § 1200 odst. 3 NOZ, podle něhož stanovy vyžadují formu veřejné listiny. Jiná část rejstříkových soudů však tuto formu nepožaduje, a tak vzniká ve veřejnosti poměrně velká nejistota, jak postupovat. Občanský zákoník totiž zejména v § 3041 odst. 2 uložil, že ustanovení společenských smluv nebo statutu právnických osob, pokud odporují donucujícím ustanovením NOZ, ztratila dnem 1.1.2014 závaznost a tyto právnické osoby, mezi něž patří nyní i SVJ, jsou povinny přizpůsobit své stanovy do 3 let od účinnosti zákona požadavkům tohoto zákona. Z toho plyne, že lhůta pro přizpůsobení nových stanov SVJ uplyne 31.12.2016. To nelze plést s ustanovením zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících § 122, kde osoby zapsané ve veřejném rejstříku musely do 6 měsíců od nabytí účinnosti tohoto zákona , tj. do 30.6.2014, uvést zapsaný stav do souladu s tímto zákonem.

Jiná je také otázka povinnosti přizpůsobit název právnické osoby požadavkům NOZ do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti (viz § 3042 NOZ). Tzn., že by bylo nutné provést změnu názvu SVJ požadavkům zákona do 31.12.2015. Požadavek zákona vyplývá z § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ, podle kterého název musí obsahovat slova „Společenství vlastníků“ a označení domu, pro které společenství vzniklo. Je ovšem pravda, že povinnost změnit název v případě, že odporuje požadavku zákona, je předmětem novely, kterou projednala vláda, a to v tom smyslu, že by ke změně názvu dojít nemuselo. Tato novela však ještě nebyla předložena do Poslanecké sněmovny.

Od 1.1.2014 se zásadně změnila koncepce založení a vzniku SVJ. Právní režim byl přizpůsoben většině právnických osob a zákon rozlišuje právní jednání vedoucí založení SVJ a následně jeho vzniku zápisem do rejstříku SVJ. Jak plyne ze znění NOZ, stanovy nevyžadují formu veřejné listiny, zakládá-li se SVJ prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Nikoliv tedy všechna SVJ, ale jen ta, jež byla založena přijetím stanov podle § 1200 odst. 1, musí mít stanovy ve formě notářského zápisu. Proto i jejich změny následně musí mít rovněž formu notářského zápisu. Naopak stanovy SVJ, jež byla založena prohlášením vlastníka nebo smlouvou o výstavbě tuto formu mít nemusí a v důsledku toho ji nemusí mít ani změny takových stanov.

Celou záležitost se změnou stanov SVJ, vzniklých před 1.1.2014, vyřešil až Vrchní soud svým usnesením z 28.7.2015, sp. zn. 7 Cmo 79/15 kdy rozhodl, že zákonný požadavek notářského zápisu ohledně změny stanov podle NOZ, platí jen pro společenství vlastníků vzniklých po 1.1.2014. Na dříve vzniklá společenství vlastníků jednotek režim § 1200 odst. 3 ze zákona nedopadá. V odůvodnění se praví, že koncepce stanov podle dřívějších předpisů byla taková, že nebyly zakladatelským dokumentem nutným ke vzniku SVJ, ale toliko vnitřním předpisem nutným pro fungování SVJ. Ke vzniku SVJ totiž docházelo přímo ze zákona nezávisle na přijetí stanov a nezávisle na jeho zápisu do rejstříku SVJ. Důvody pro toto rozhodnutí jsou ještě obsáhlejší a jdou nad rámec tohoto příspěvku. Důležité je, že se konečně dospělo k judikátu, ze kterého plyne:

Pro změnu stanov SVJ vzniklých před 1.1.2014 není třeba veřejné listiny a tudíž ani účast notáře.

Zpracoval: JUDr. František Lebl, předseda SMBD

15.10.2015

20. 10. 2020

Autor: SMBD