Výpověď z nájmu bez výpovědní doby (§2291 NOZ)

Výpověď z nájmu bez výpovědní doby

K úpravě výpovědi z nájmu bez výpovědní doby podle §2291 NOZ bylo vydáno judikatorní rozhodnutí NS ČR, rozsudek pod sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ze dne 18. 1. 2017. Vydání rozsudku v této věci bylo velmi žádané, neboť úprava výpovědi nájmu bez výpovědní doby byla do občanského zákoníku zařazena nově.

Z odůvodnění rozsudku:

podle §2291 odst. 1 NOZ porušuje-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Podle §2291 odst. 2 NOZ nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájem a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi, musí podle §2291 odst. 3 NOZ vyzvat nájemce, aby své závadné chování odstranil, případně odstranil protiprávní stav. V tomto případě (výzva) se jedná o hmotněprávní podmínku, která odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby a jen při splnění této podmínky může být výpověď oprávněná a platná. Nájemce má tak možnost k nápravě svého závadného chování (protiprávnímu stavu) a možnost odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby. Napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté přiměřené době, výpovědní důvod pomine. Výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat popis závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě závadného stavu musí pronajímatel stanovit přiměřenou dobu. Přiměřenost doby je nutné posuzovat individuálně s ohledem na závadné chování (protiprávní stav).

Z výše uvedeného vyplývá, že výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby může pronajímatel nájemci dát teprve poté, co ho řádně vyzval k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a marně uplynula doba pronajímatelem stanovená k nápravě tohoto závadného jednání.

V případě výpovědního důvodu podle §2291 musí jít nejen o porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem, ale také o jednání, které může nájemce napravit (odstranit). Je-li z povahy porušené povinnosti (protiprávního stavu) vyloučeno, aby nájemce své závadné jednání (protiprávní stav) napravil (odstranil), není důvod mu poskytovat přiměřenou dobu „na nápravu“. V takovém případě není na místě výpověď z nájmu podle §2291 NOZ bez výpovědní doby, ale výpověď podle §2288 odst. 1 písm. a) NOZ s tříměsíční výpovědní dobou.

JUDr. Ivana Šimonková